Reinventing Cities, nuova vita per lo scalo di Milano greco: il progetto vincitore

Si chiama “L’Innesto”, inteso come nuovo elemento capace di creare connessioni, il progetto vincitore (con l’offerta economica di oltre 4,8 milioni di euro) per lo Scalo Greco di proprietà di Ferrovie dello Stato italiane, presentato dal team rappresentato da Fondo Immobiliare Lombardia (FIL) gestito da Investire sgr, con Fondazione Housing Sociale (FHS) come partner strategico, con Barreca & La Varra per il progetto architettonico e del paesaggio e con Arup Italia per il progetto urbanistico e ambientale. Un vero e proprio nuovo quartiere di social housing a Milano, il primo in Italia a zero emissioni, con case prevalentemente in affitto e con molto verde, che si svilupperà sulla superficie dello scalo di circa 73.500mq.  Di questi, al netto delle aree destinate all’esercizio ferroviario (circa 11.000 mq),  il 72% (circa 45 mila mq) verrà destinato a verde, spazi, percorsi pedonali e attrezzati ad uso pubblico, ben più della quota del 60% fissata dall'Accordo di Programma per la riqualificazione dello scalo ferroviario.

Per quanto riguarda la superficie edificabile di 24mila mq complessivi, 21.000 mq saranno destinati ad edilizia residenziale sociale e 3.000 mq a funzioni compatibili (spazi di coworking, attività commerciali, supermercato sostenibile,…).  In totale, si prevede che il nuovo quartiere ospiterà 400 nuovi alloggi di housing sociale (60% in locazione e 40% in vendita convenzionata agevolata) e  circa 300 posti letto per studenti, per un totale di circa 1500 nuovi residenti, prevalentemente di età compresa tra i 24 e i 44 anni.

“L’innesto” opererà una ricucitura dei quartieri circostanti, da un lato creando una connessione pedonale di qualità tra Bicocca, Precotto e l’Università, collegandosi ai sottopassi ferroviari esistenti e programmati, dall’altro inserendosi nel corridoio verde che da Porta Nuova va al parco di Monza, e dalla Martesana si congiunge al Parco Agricolo Nord.  Tre gli obiettivi principali del progetto: realizzare il primo Housing Sociale a zero emissioni attraverso l’utilizzo di tecnologie costruttive innovative e sostenibili, gestire in maniera resiliente e coordinata gli spazi della comunità grazie al coinvolgimento di tanti attori pubblici e privati, realizzare un quartiere collaborativo e inclusivo con spazi condivisi e un cuore agricolo.  Gli obiettivi saranno perseguiti attraverso una serie di servizi previsti e strategie di sviluppo del nuovo quartiere, che avranno come comuni denominatori la sostenibilità e l’inclusione. Si prevede infatti lo aviluppo di un sistema innovativo di teleriscaldamento di quarta generazione (4GDH), alimentato da fonti di energia rinnovabili (che include un sistema di recupero di calore delle acque reflue). Inoltre i nuovi alloggi saranno realizzati in larga parte con materiali rinnovabili o riciclabili, dotati di impianti di riscaldamento con pannelli radianti a pavimento e di impianti fotovoltaici. Grande attenzione sarà data al ciclo dei rifiuti, prevedendo un sistema di raccolta differenziata con rilevatore di peso, per rendere gli abitanti più consapevoli delle quantità di rifiuti che producono, e l’installazione nel quartiere di due macchine per il compostaggio meccanico per trasformare i rifiuti in compost per gli orti e fertilizzante per le aree verdi nonché la realizzazione del “Circular Economy District”, un innovation hub, che ha come obiettivo lo sviluppo e la sperimentazione di modelli innovativi di produzione, consumo e stili di vita, orientati alla circolarità attraverso l’attivazione della comunità promosso e gestito da Cariplo Factory.

Sostenibilità significa anche risparmio idrico, con l’installazione di case dell’acqua e la realizzazione di un sistema di raccolta e riutilizzo delle acque meteoriche, e  privilegiare la mobilità dolce, migliorando le connessioni pedonali e disincentivando l’utilizzo dell’auto privata. L’intervento principale sulla viabilità prevede il riposizionamento di circa 55 metri più a ovest di via Breda, che permetterebbe di dare continuità all’area del masterplan e generare un ambito prevalentemente ciclopedonale. Si promuove inoltre una penetrazione limitata dei veicoli all’interno del quartiere e la riduzione della dotazione di sosta (pensata prevalentemente sotterranea), a favore della previsione di una flotta di veicoli in condivisione per il quartiere. Per quanto riguarda il verde, si promuove l’idea di un parco agricolo naturale di Greco: sul tracciato dell’attuale via Breda nascerà il Viale dei Gelsi, che insieme alla piazza principale costituirà un corridoio verde di 6600 mq, cui si aggiungeranno un giardino comunitario per i residenti, nuovi spazi ortivi, la realizzazione di un frutteto e la piantumazione di 640 alberi. Saranno inoltre utilizzate le best practice per la minimizzazione degli scavi trattando i terreni in loco con tecniche di bio-remediation, consentendo di riutilizzarlo per le aree verdi del progetto.

Grande valore è dato ai concetti di comunità e inclusione, con la nascita di un Human Adaptive Zone costituita da spazi e servizi per tutti come le cucine comuni, i laboratori,  la portineria di quartiere, un distretto dell’economia circolare. La gestione sociale dell’housing garantirà la distribuzione delle tipologie di alloggi a disposizione, tra cui le co-residenze sociali temporanee per 6-10 persone e i cluster-flat, frutto dell’aggregazione di piccole unità abitative collegate tra loro da uno spazio comune. “L’innesto” metterà a disposizione appartamenti a canoni calmierati che avranno valori di locazione tra i 70 euro/mq e i 110 euro/mq e valori di vendita di 2.200 euro/mq, nonché una quota di alloggi a canone sociale.

Infine, il concetto di appartenenza a una comunità sarà rafforzato dalla realizzazione di un’App di quartiere dove i residenti potranno trovare tutte le informazioni relative ai servizi e in tempo reale i dati sull’ambiente circostante.

La proposta vincitrice ha la potenzialità e l’ambizione di diventare lo showroom delle nuove strategie di sostenibilità di Milano. La proposta progettuale del Fondo Immobiliare Lombardia si fonda sull’esperienza maturata negli ultimi dieci anni dal team di gestione del Fondo Immobiliare Lombardia insieme a Fondazione Housing Sociale, precursori – da una idea di Fondazione Cariplo - del concetto di Housing Sociale in Italia. Il progetto è realizzato dal Fondo Immobiliare di Lombardia, primo fondo etico per l’housing sociale, promosso da Fondazione Cariplo e Regione Lombardia. Il Fondo Immobiliare Lombardia, gestito da InvestiRE Sgr, annovera tra i propri quotisti importanti istituzioni come il Fondo Investimenti per l’Abitare gestito da Cdp Investimenti Sgr e sottoscritto da Cassa depositi e prestiti per 1 miliardo di euro, le stesse Fondazione Cariplo e Regione Lombardia, Intesa Sanpaolo, Cdp, Unicredit, Cassa Italiana Previdenza e Assistenza Geometri, Generali, Banco BPM, Aler Milano, TIM. 

Il gruppo di lavoro guidato da Fondo Immobiliare Lombardia (FIL) ha visto la collaborazione attiva dei gestori delle reti come A2A Calore e Servizi, delle principali organizzazioni impegnate nello sviluppo di progetti sociali (Delta Ecopolis, In-Domus, EStà, Fondazione Social Venture Giordano dell’Amore, AIM, Arimo, Future Fond, Fungo Box, The Circle, Peverelli, Nazca Mondoalegre) ai quali si sono uniti prestigiosi atenei e centri di ricerca e di innovazione (Politecnico di Milano con il Professor Mario Motta, centro di ricerca TEBE - Technology Energy Building Environment - del Politecnico di Torino con il Professor Marco Filippi, Cresme Ricerche Spa, Cariplo Factory, Intesa San Paolo Innovation Center, Planet Idea), tutti soggetti singolarmente impegnati in progetti focalizzati nella creazione di nuovi modelli per l’abitare sostenibile, sia dal punto di vista energetico che sociale.

Tale gruppo di lavoro è stato affiancato da un Team di professionisti internazionali di altissimo livello (Arup, Stantec, Barreca & La Varra, Mobility In Chain, Ariatta, Starching, Borlini & Zanini SA) e da un’impresa di costruzione e produzione di tecnologie costruttive innovative (Wood Beton), permettendo di trasformare in un progetto concreto delle idee estremamente ambiziose.